Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая (доходная) недвижимость — это здания и сооружения способные приносить своему владельцу прибыль от их эксплуатации. В юридическом аспекте она отличается от жилой. В законодательстве предусмотрены процедуры как перевода жилой недвижимости в статус коммерческой, так и обратно. К примеру, квартиру на первом этаже многоэтажного дома собственник либо использует по прямому назначению как жилье, либо переводит в статус коммерческой и сдает под магазин, офис, место оказания каких-либо услуг.

Неотъемлемой частью работы с коммерческой недвижимостью является знание ее цены. Соответствующая экспертиза должна быть максимально понятной и объективной. Оценка рыночной стоимости зданий, сооружений зависит от типа здания, его структуры и долговечности, месторасположения, размера, формы, отделки фасада, ширины проезжей части перед ним, качества материалов, используемых при строительстве, текущих ценах на материалы.

       Стоимость услуг в таблице ниже:

Вид услуги	Стоимость, руб.
Оценка торгово-офисного помещения до 100 кв.м	7 000
Оценка земли коммерческого назначения	от 7 000
Оценка производственно-складского помещения от 100 кв.м	от 7 000
Оценка здания (офисно-торговое, производственно-складское)	от 10 000
Оценка комплекса недвижимого имущества (производственной базы)	от 15 000

Оценка рыночной стоимости недвижимости также зависит от:

— площади здания;

— материалов стен;

— материалов отделки;

— типа крыши;

— расположения относительно красных линий застройки.

Оценка доходной недвижимости производится исходя из стоимости ее строительства по текущему курсу и с учетом накопленной амортизации. В настоящее время наиболее распространены следующие методы оценки:

— рентный метод оценки;

— оценка на основе рыночных данных о продажах в сегменте рынка объекта оценки;

— амортизационный (затратный) метод оценки.

1) Рентный метод оценки помещений — чистый доход от аренды определяется путем вычета всех операционных платежей из валовой ренты. Высчитывается оптимальная процентная ставка дисконтирования, преобладающая на рынке, и рассчитывается годовая величина арендной платы. Чистый доход за год владения недвижимостью дает капитализированную стоимость или рыночную стоимость имущества. Метод применим, если арендная плата известна или она определяется рыночными данным.

2) Метод прямого сравнения с совершившимися сделками на рынке применим, когда вычисление стоимости аренды не доступно, но есть точная информация о продажной цене имущества в целом. В таких случаях рыночная стоимость производственно-складской, торговой, офисной, торгово-офисной и прочей недвижимости определяется путем прямого сравнения с рыночными данными о стоимости аналогичного объекта в данной местности.

3) Амортизационный метод оценки производственной недвижимости используется, если здание требует ремонта путем внесения дополнительных изменений, реставрации или улучшений. Согласно амортизационному (затратному) методу оценки, здание следует разделить на конструктивные элементы. Стоимость каждой части должна быть определена на основе современных цен путем подробных измерений. Уточненная стоимость земли и коммуникаций (отопления, водоснабжения, электрического и санитарного оборудования) должна быть добавлена к цене здания, чтобы получить общую оценку стоимости имущества

Оценка для банков на основе рентной прибыли подходит для отелей, кинотеатров, театров и прочих, для которых капитализированная стоимость зависит от прибыли. Чистый доход рассчитывается после вычета валового дохода, расходов на рабочую силу, процентов на вложенный капитал и т. д. Чистая прибыль умножается на годовую стоимость для получения капитализированной стоимости. Оценка может оказаться более высокой по сравнению со стоимостью строительства.

Оценка для страховой на основе стоимости — фактические затраты при строительстве здания или владении имуществом принимаются за основу для определения стоимости имущества. Следует начислять необходимую амортизацию и учитывать функциональный износ.

Компания «Авангард» осуществляет оценку величины арендной платы, а также проводит оценку земельных участков, торговой и производственной недвижимости пр. Обращайтесь за подробной информацией к специалистам по телефону +7 (831) 235-17-75.  

Похожие материалы:

Оценка арендной ставки коммерческой недвижимости

Оценка жилого дома

Оспаривание кадастровой стоимости

Оценка квартир

О компании